Zakup mieszkania pod wynajem często finansuje się kredytem hipotecznym. Bank nie ocenia jednak inwestycji wyłącznie przez pryzmat ceny nieruchomości i przewidywanego czynszu od najemcy. Najważniejsza pozostaje sytuacja finansowa kredytobiorcy, jego dotychczasowe zobowiązania oraz stabilność dochodów. Przy kolejnej nieruchomości analiza może więc wyglądać inaczej niż przy zakupie pierwszego mieszkania na własne potrzeby.
Bank nadal ocenia przede wszystkim zdolność kredytową
Sam zamiar wynajmowania mieszkania nie zwalnia kredytobiorcy z konieczności wykazania odpowiedniej zdolności kredytowej. Bank sprawdza, czy klient będzie w stanie regularnie spłacać raty również wtedy, gdy lokal przez pewien czas nie przyniesie dochodu.
Do oceny trafiają między innymi:
wysokość i źródło dochodów,
miesięczne koszty utrzymania,
liczba osób w gospodarstwie domowym,
raty innych kredytów i pożyczek,
limity na kartach kredytowych i rachunkach,
historia spłat widoczna w BIK,
wysokość wkładu własnego,
wartość i rodzaj kupowanej nieruchomości.
Banki stosują własne metody wyliczania zdolności. Ten sam klient może więc otrzymać różne maksymalne kwoty finansowania w kilku instytucjach.
Przyszły czynsz z mieszkania nie zawsze zwiększy zdolność
Inwestor może założyć, że rata nowego kredytu zostanie częściowo lub całkowicie pokryta z czynszu płaconego przez najemcę. Bank nie musi jednak przyjąć takiego założenia podczas analizy.
Inaczej wygląda sytuacja osoby, która już posiada wynajmowane nieruchomości i potrafi udokumentować regularny dochód z najmu. Bank może zaakceptować takie wpływy jako jedno ze źródeł dochodu, ale sprawdzi ich wysokość, regularność oraz okres uzyskiwania. Może także wymagać umowy najmu, dokumentów podatkowych, wyciągów z rachunku lub dokumentów dotyczących nieruchomości.
Znacznie trudniej oprzeć zdolność na dochodzie, który pojawi się dopiero po zakupie nowego lokalu. Zasady w tym zakresie różnią się między bankami.
Dotychczasowe nieruchomości i kredyty mają znaczenie
Osoba kupująca pierwsze mieszkanie często nie ma jeszcze innych kredytów hipotecznych. Inwestor może natomiast spłacać jedną lub kilka nieruchomości. Każda rata wpływa na miesięczne obciążenie budżetu.
Bank zestawia więc dochody z istniejącymi zobowiązaniami. Jeżeli klient posiada mieszkanie na wynajem, może uwzględnić zarówno ratę kredytu związanego z tym lokalem, jak i zaakceptowany dochód z najmu.
Z tego powodu przy kolejnym zakupie warto sprawdzić zdolność jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego może ułatwić porównanie sposobu, w jaki poszczególne banki oceniają dochody, obecne zobowiązania oraz planowany zakup nieruchomości.
Bank analizuje także kupowane mieszkanie
Nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, dlatego jej cechy również wpływają na decyzję. Bank zleca lub akceptuje wycenę i sprawdza stan prawny lokalu. Znaczenie mogą mieć między innymi rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie, lokalizacja oraz możliwość ustanowienia hipoteki.
Szczególnej uwagi wymagają lokale, które formalnie nie mają charakteru mieszkalnego. Apartament inwestycyjny lub lokal użytkowy może wymagać innego rodzaju finansowania niż standardowe mieszkanie z księgą wieczystą. Sam fakt, że lokal nadaje się do krótkiego lub długiego najmu, nie przesądza więc o dostępności typowego kredytu mieszkaniowego.
Wkład własny wpływa na poziom finansowania
Przy zakupie inwestycyjnym trzeba przygotować środki własne i koszty związane z transakcją. Bank porównuje kwotę kredytu z wartością nieruchomości. Wyższy wkład własny zmniejsza potrzebną kwotę finansowania i może wpłynąć na dostępne warunki kredytu.
Inwestor powinien jednak pozostawić sobie również rezerwę finansową. Mieszkanie może przez pewien czas pozostawać bez najemcy, może wymagać naprawy albo wygenerować wyższe koszty niż zakładano. Zdolność kredytowa wyliczona przez bank nie oznacza, że wykorzystanie całej dostępnej kwoty będzie odpowiednie dla każdego budżetu.
Porównanie banków może zmienić wynik analizy
Przy mieszkaniu kupowanym pod wynajem różnice między bankami mogą dotyczyć sposobu liczenia dochodu z najmu, akceptowanych źródeł dochodu, wymaganej dokumentacji czy maksymalnego okresu kredytowania. Dlatego warto porównać nie tylko oprocentowanie i wysokość raty, lecz także sam sposób oceny klienta.
Jeśli planujesz zakup mieszkania na wynajem i chcesz wcześniej sprawdzić dostępne możliwości finansowania, zapoznaj się z ofertą Joanny Kobak. Analiza propozycji różnych banków pozwala ustalić, które z nich odpowiadają Twoim dochodom, obecnym zobowiązaniom i planowanej inwestycji.